Un diagnóstico preventivo de los nueve sistemas constructivos del inmueble, fechado y respaldado pericialmente, que se integra al expediente de la escritura. Pensado para acompañar la actuación notarial sin invadirla, y para colocar al comprador, al vendedor y a la propia notaría sobre un plano probatorio común.
La fe pública se concentra, con razón, sobre el saneamiento por evicción: que el adquirente no sea molestado en el goce del bien por causas anteriores a la transmisión. Sobre ese plano, el notario actúa con diligencia ejemplar.
El estado físico del inmueble, en cambio, no entra al protocolo. No hay obligación legal de verificarlo y, en la práctica notarial, tampoco hay forma razonable de hacerlo: requiere herramienta técnica, recorrido detallado y firma pericial.
Esa zona —prevista por el Código pero no documentada en la operación— es donde nacen los litigios por vicios ocultos. La hipótesis legal existe; la prueba no se construye.
63%
Participación de la vivienda usada dentro del crédito hipotecario originado a clientes finales.
SHF / BBVA Research, Situación Inmobiliaria 2025.
8.7%
Apreciación anual del precio de la vivienda usada en la Zona Metropolitana del Valle de México.
Índice SHF de Precios de la Vivienda, 2025.
1año
Plazo para ejercer la acción por vicios ocultos sobre inmuebles en CDMX, frente a seis meses del fuero federal.
Art. 2149, Código Civil para la Ciudad de México.
El régimen de saneamiento por vicios ocultos descansa sobre una premisa silenciosa: que existe un estado verificable del inmueble al momento de la transmisión. Cuando no se documenta, la carga probatoria recae sobre el adquirente, en condiciones notoriamente desfavorables.
El enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la hagan impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que de haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
LecturaResponsabilidad objetiva del enajenante: opera con independencia de su buena o mala fe, siempre que el vicio sea anterior a la transmisión.
En los casos del artículo anterior, responde el enajenante de los vicios o defectos ocultos de la cosa, aunque los ignore. Esta disposición no rige cuando el enajenante no haya podido conocer dichos vicios y los haya manifestado al adquirente.
LecturaLa frontera entre vicio visible y vicio oculto es probatoria. Lo declarado por escrito y documentado deja de ser oculto para todo efecto legal.
En los casos del artículo 2142, puede el adquirente exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos.
LecturaEl plazo para ejercer la acción en inmuebles es de un año, conforme al artículo 2149 y siguientes del propio Código —sustancialmente más amplio que el federal.
El que demanda la rescisión por vicios ocultos, debe acreditar que éstos existían al tiempo del contrato; si no lo prueba, se presume que sobrevinieron después.
LecturaLa carga probatoria recae sobre el adquirente. Sin un instrumento técnico fechado, la presunción legal opera en su contra.
El sistema jurídico ya presupone que el estado del inmueble es conocible. El Dictamen DOMUS construye, en términos periciales, la prueba que el legislador da por existente.
PDF con folio único, semáforo BIEN / ATENCIÓN / URGENTE por sistema, evidencia fotográfica por hallazgo, y firma del responsable técnico.
Inspección presencial de 4 a 6 horas en sitio. Reporte completo entregado en un máximo de cinco días hábiles posteriores a la visita.
Inspección coordinada por el Ing. Rodrigo Portilla, Director de Operaciones, formación en ingeniería civil y experiencia en obra residencial.
Acuerdo de confidencialidad disponible a solicitud. Entrega del dictamen exclusivamente a las partes designadas por la notaría o por el cliente.
El dictamen fija el estado del inmueble el día anterior a la firma. Frente a un hallazgo posterior, el adquirente cuenta con un instrumento pericial fechado que satisface la carga probatoria del artículo 2158 sin necesidad de reconstruir, en juicio, condiciones que ya no son verificables.
Cf. Art. 2158, CC CDMXLo que el reporte documenta y el comprador acepta por escrito deja de ser, en términos del artículo 2143, un vicio oculto. El dictamen, convertido en anexo del contrato, retira del régimen de saneamiento todo aquello que ambas partes ya conocen en el momento de transmitir.
Cf. Art. 2143, CC CDMXFrente a partes sofisticadas y operaciones de alto valor, el dictamen eleva el estándar de actuación notarial sin alterar el protocolo. Es un instrumento de diferenciación competitiva en plazas como Polanco, Lomas de Chapultepec e Interlomas, donde el cliente espera información técnica adicional.
Práctica notarial · diligencia reforzadaLa notaría o el cliente designado solicitan la inspección. El equipo DOMUS confirma fecha, alcance y responsable técnico en menos de cuarenta y ocho horas.
Recorrido pericial de los nueve sistemas, instrumentación calibrada y registro fotográfico exhaustivo. Permanencia en sitio de cuatro a seis horas.
Documento pericial con folio único, fechado y firmado, entregado a las partes que la notaría designe. Disponible en formato impreso y electrónico.
El dictamen se incorpora al expediente notarial como anexo del contrato, dejando constancia documental del estado conocido del inmueble en el momento de la transmisión.
El programa de aliados notariales se construye sobre una premisa elemental: ningún acuerdo económico entre la notaría y el equipo DOMUS, ningún flujo cruzado de remuneración, ninguna obligación de dirigir clientes. La relación se sostiene exclusivamente sobre el valor técnico del instrumento.
Sin costo ni cuota para la notaría.
El dictamen lo contrata directamente la parte interesada de la operación. No existe membresía, suscripción ni participación de gastos a cargo del despacho notarial.
Sin comisión cruzada.
No se entrega contraprestación alguna por referenciar clientes. La transparencia de la relación es una condición no negociable del programa.
Acuerdo de confidencialidad disponible.
A solicitud de la notaría o de cualquiera de las partes, se firma NDA institucional previo a la inspección. La información del dictamen se entrega únicamente a destinatarios designados por escrito.
Material informativo para el cliente.
Documentación impresa y digital lista para entregar al adquirente o al vendedor, redactada en registro técnico-jurídico, sin lenguaje comercial.
Reunión técnico-jurídica de 30 minutos.
Sesión inicial con el equipo DOMUS para revisar marco legal, formato del dictamen y un caso ilustrativo. Sin compromiso posterior por parte de la notaría.
Empresa mexicana pionera en diagnóstico técnico residencial preventivo, especializada en propiedades de alto valor en la Ciudad de México y la zona metropolitana del Valle de México. La actividad se concentra en la elaboración de dictámenes periciales sobre el estado físico del inmueble, con metodología propia y trazabilidad documental.
La analogía médica que utilizamos con clientes finales —el médico que tu casa necesita— se mantiene en segundo plano cuando el interlocutor es un colega del derecho. Frente a la notaría, el lenguaje pertinente es el técnico-jurídico, que es donde se sostiene la utilidad del instrumento.
La sesión cubre tres puntos: el marco legal aplicable a la operación, el formato del dictamen tal como se integra al expediente, y un caso ilustrativo —anonimizado— que permite ver el instrumento en uso real.
Agendar reunión técnico-jurídicao escribir directamente a contacto@domus-hb.com
¿El dictamen sustituye al avalúo o al certificado de libertad de gravámenes?
No. Son instrumentos distintos y complementarios. El avalúo determina valor económico; el certificado, la situación registral. El dictamen DOMUS documenta el estado físico del inmueble y opera, en términos probatorios, sobre el régimen de vicios ocultos del Código Civil.
¿Genera responsabilidad adicional para la notaría?
No. La fe pública notarial no cubre el estado físico del inmueble, y el dictamen no la extiende. Funciona como anexo aportado por las partes y queda firmado por el responsable técnico de DOMUS, sin incorporar al notario en cadena de responsabilidad técnica.
¿Quién contrata y paga el dictamen?
Lo contrata directamente la parte interesada de la operación —típicamente el comprador, en ocasiones el vendedor cuando desea cerrar el riesgo de saneamiento. La notaría no participa en la relación económica ni recibe contraprestación alguna por referencia.
¿Qué pasa si el dictamen revela un hallazgo URGENTE antes de la firma?
Se entrega a las partes designadas y la decisión queda en su esfera. Lo habitual es que se renegocie un ajuste de precio, se acuerde la corrección antes de la firma, o se documente expresamente como “estado conocido”, conforme al artículo 2143. En todos los casos, la notaría conserva libertad operativa.
¿En qué plazo se puede agendar?
El agendamiento ordinario opera con siete a catorce días de anticipación, lo que permite incorporar el dictamen al expediente sin alterar la fecha de firma. Para operaciones con calendario apretado, existe un protocolo de atención prioritaria.
¿Tienen experiencia con propiedades de alto valor en zonas como Lomas de Chapultepec, Polanco o Interlomas?
Sí. La cartera del equipo DOMUS se concentra precisamente en esos corredores, así como en Bosques de las Lomas, Santa Fe residencial y Tecamachalco. La metodología y los formatos del dictamen están calibrados para operaciones de esa naturaleza, donde el cliente espera estándares técnicos elevados.
